Unsere Leistungen für Verkäufer
Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu verkaufen – Berufliche Veränderung, Familienzuwachs, Trennung, Altersbedingt oder auch durch Erbschaft. Ihr Haus oder Ihre Wohnung hat für Sie einen emotionalen Wert, den man nicht in Zahlen messen kann.
In diesem Beitrag möchten wir versuchen weitgehend in allen Themen zum Bereich des beauftragten Verkaufs Ihrer Immobilie, unserer Leistung und den rechtlichen Erfordernissen Transparenz zu schaffen.
In diesem Beitrag möchten wir versuchen weitgehend in allen Themen zum Bereich des beauftragten Verkaufs Ihrer Immobilie, unserer Leistung und den rechtlichen Erfordernissen Transparenz zu schaffen.
1. Schritt – erste Kontaktaufnahme
Sie möchten Ihre Immobilie stressfrei und zu einem attraktiven Preis verkaufen?
Rufen Sie uns unverbindlich unter 0212-586484 an oder senden Sie uns eine E-Mail unter info@nieper-immobilien.de.
Rufen Sie uns unverbindlich unter 0212-586484 an oder senden Sie uns eine E-Mail unter info@nieper-immobilien.de.
2. Schritt – Information - kennenlernen - Objektaufnahme
Sie können mit uns einen Termin vereinbaren und lernen uns persönlich kennen. Wir können uns auch direkt im Verkaufsobjekt treffen. Ist das Verkaufsobjekt eventuell vermietet, können Sie uns auch die Kontaktdaten des Mieters übersenden und wir setzen uns direkt mit diesem in Verbindung um einen Termin zur Objektaufnahme zu vereinbaren. Bei diesem Termin verschaffen wir uns einen Überblick der Immobilie und den dortigen Gegebenheiten. In Absprache mit dem Mieter und Ihnen als Eigentümer werden hier schon unverbindlich Objektaufnahmen zur eventuellen Präsentation aufgenommen. Auch wird eine virtuelle Begehung mit einer Spezial Kamera erstellt. Dies ermöglicht den zukünftigen Interessenten sich schon vor der Besichtigung einen sehr guten Eindruck der Immobilie zu verschaffen. Wir informieren Sie auch gerne, wie Sie zusätzlich den Wert Ihrer Immobilie steigern können.
3. Schritt - benötigte Unterlagen
Welche Angaben und Informationen Ihrerseits unbedingt benötigt werden:
- Wohnflächenberechnung der Immobilie
- Grundriss- und Schnittzeichnungen
- Kubus Berechnung
- Grundbuchauszug (muss kein aktueller sein - den aktuellen holen wir ein)
- Gebäudeversicherungsnachweis
- Grundabgabenbescheid
- Rechnungen über die Betriebskosten. Hierzu zählen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Heizkosten und alle im Zusammenhang stehenden Kosten.
- Ist das Verkaufsobjekt vermietet, so werden die Mietverträge und eventuellen Mieterhöhungen sowie die letzte Nebenkostenabrechnung benötigt.
- Aufstellung über die in den letzten 10-15 Jahren erfolgten Sanierungen/Renovierungen. Noch besser ist, wenn es hierzu noch Rechnungen gibt.
- Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, wird die Teilungserklärung sowie deren erfolgten Änderungen benötigt, die Wohngeldabrechnungen der letzten 3 Jahre sowie die Versammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre sind ebenfalls erforderlich.
- Ein aktueller Energieausweis ist Pflicht - sollten Sie keinen haben, helfen wir gerne weiter.
4. Schritt- aktueller Marktwert – Beratung
Was ist Ihr Wunschpreis für Ihre Immobilie? Welchen Kaufpreis können Sie für Ihre Immobilie in der Lage, der Größe und dem Zustand erzielen? Gerne errechnen wir Ihnen den aktuellen Marktwert und stimmen diesen mit Ihnen ab. Oftmals ist es so, dass der Marktwert höher ist als Sie gedacht haben. Wir informieren Sie umfassend im gesamten Themenbereich. Wozu Sie sich entscheiden, liegt letzendes bei Ihnen. Bis hierhin ist alles für Sie alles unverbindlich! Nachdem nun alle Fragen und Fakten geklärt sind folgt Schritt 5 mit der Beauftragung.
5. Schritt - Vertrag
Wir übersenden Ihnen einen Vertrag in Textform, diesen können Sie auch per E-Mail oder Fax zurücksenden. Der Vertrag ist ein standarisierter Vertrag und kann auch Ihren Wünschen entsprechend in Abstimmung geändert werden. In diesem Vertrag sind alle Rechte und Pflichten aufgeführt. Hierzu gehört unter anderem, dass wir Ihre Immobilie im Internet und in den Printmedien veröffentlichen dürfen und das Sie uns gestatten Besichtigungen in Ihrer Immobilie zu tätigen. Vertragslaufzeit und Kündigungsrechte sind hier in klarer Transparenz aufgeführt. Verträge sind wichtig und schaffen Transparenz für alle Beteiligten.
6. Schritt - Präsentation
Wir rücken wir Ihre Immobilie nun ins richtige Licht. Wir bearbeiten die Bildaufnahmen in dem wir Ihre persönlichen Bilder oder die des derzeitigen Mieters verpixeln, damit keine privaten Aufnahmen im Internet ersichtlich sind. Es wird ein aussagekräftiges Exposé erstellt, welches die Fakten und alle hervorzuhebenden Vorzüge Ihrer Immobilie. Nur wenn wir die Vorzüge Ihrer Immobilie richtig präsentieren, können auch die passenden Erwerber sich für den Kauf Ihrer Immobilie begeistern. Die Bildaufnahmen und die Texte werden harmonisch und repräsentativ in einem Exposé zusammengefügt. Mit den getätigten Aufnahmen der Spezial Kamera wird eine virtuelle Besichtigung erstellt. Auch hier werden die Aufnahmen einzeln bearbeitet und private Bilder zur Unkenntlichkeit beschattet. Bevor das Exposé und die virtuelle Besichtigung online publiziert werden, erhalten Sie vorab beides zur Begutachtung. Wenn alles Ihre Zustimmung findet, wird es veröffentlicht.
7. Schritt - Bearbeitung der Anfragen
Nach der Veröffentlichung erhalten wir telefonisch sowie via Internet und Anfragen zu Ihrer Immobilie. Die Anfragen werden umgehend beantwortet. Wir sind Montags - Freitags von 10.00 Uhr bis 18.00 Uhr telefonisch erreichbar, übers Internet zeitlich darüber hinaus. Nach Rücksprache mit Ihnen oder Ihrem Mieter werden nun Termine zur Besichtigung vereinbart. Zur Besichtigung zugelassen werden nur Kaufinteressenten, dessen Kontaktdaten vollständig sind und die Anforderungen des Kaufinteressenten sowie die der Immobilie übereinstimmen. Sie werden stets über den Verlauf und Fortgang des Geschehens informiert.
8. Schritt - Besichtigungen
Die Termine zur Besichtigung der Immobilie mit den Kaufinteressenten erfolgt grundsätzlich Einzeln - dies wurde auch schon vor Corona bei uns so gehandhabt. Die Termine zur Besichtigung werden nach Möglichkeit hintereinander disponiert um Ihnen oder Ihrem Mieter so wenig Aufwand wie möglich und so viel wie nötig zu bereiten. Jeder Kaufinteressent hat ein eingeräumtes Zeitfenster. Je nach Größe der Immobilie kann das Zeitfenster unterschiedlich ausfallen, in der sich der Interessent die Immobilie alleine und in Ruhe anschauen kann. Bis der passende Erwerber gefunden ist, können trotz der ganzen Vorarbeit mehrere Termine zur Besichtigung an verschiedenen Tagen erforderlich sein. Die Termine zur Besichtigung erfolgen unsererseits auch am Wochenende.
9. Schritt - Finanzierung und Datenschutzrichtlinien
Nachdem einer oder mehrere Immobilieninteressenten sich zum Kauf entschieden haben, bitten wir um die Einreichung der Finanzierungszusage. In den meisten Fällen setzt sich die finanzierende Bank mit uns in Verbindung und fordert weitere Unterlagen und Objektaufnahmen an. Oftmals gibt es von der finanzierenden Bank noch Fragen die abzuklären sind. Meistens wird von der Bank noch ein Gutachter beauftragt, welcher sich die Immobilie zusätzlich anschaut und ein Gutachten erstellt. Bei dem Termin mit dem Gutachter sind wir stets dabei und stehen Rede und Antwort auf seine Fragen. Sollte der Erwerber noch keine Erfahrung in der Finanzierung haben und über keine hilfreichen Bankkontakte verfügen, helfen wir hier gerne weiter. Solange keine Finanzierungsbestätigung eines Kaufinteressenten vorliegt, wird Ihre Immobilie weiterhin zum Kauf angeboten. Es gibt nichts Schlimmeres als mit einem Immobilienkäufer einen Kaufvertrag beim Notar abzuschließen und später festzustellen, das keine Bank diesem Käufer den Kaufpreis finanziert. Schließlich ist man als Verkäufer seiner Immobilie als Mithaftender im Notarvertrag eingebunden. Der Datenschutz wird immer und in allen Belangen von uns stets eingehalten.
10. Bindung des Immobilienkäufers
Sobald die Finanzierung steht und bestätigt wurde, wird von uns aus eine Notarvollmacht für den Erwerber ausgestellt. In dieser Notarvollmacht werden wir berechtigt einen Entwurf zum Vertrag beim gewählten Notariat einzureichen. Hier werden alle Personalien angegeben, alle Objektspezifischen Angaben eingebunden und alle vereinbarten Vereinbarungen schriftlich deklariert, damit das Notariat einen adäquaten Entwurf zum gewünschten Vertrag erstellen kann. Dies ist ein gewichtiger Punkt. Hier müssen alle Rechte und Pflichten genau deklariert werden auch die gesetzlichen Vorgaben müssen penibel eingehalten werden. Besonderheiten die sich je nach Immobilie ergeben müssen im Vertrag eingebunden werden. Hier gibt es vieles zu berücksichtigen und dem Notariat mitzuteilen, denn das Notariat kennt die spezifischen Gegebenheiten die jede Immobilie mit sich bringt nicht.
11. Vertrag - Entwurf - Beurkundung
Sobald der Vertrag beim Notariat fertiggestellt ist erhalten wir diesen zunächst zur Prüfung um zu sehen, ob alle Positionen die vorgegeben waren berücksichtigt wurden. Wenn alles stimmig ist erhalten Sie den Entwurf zur eigenen Prüfung und Durchsicht. So ein Vertragsentwurf im Beamtendeutsch ist für viele eine schwere Kost mit einem Wust aus Paragraphen. Bei Fragen oder Erklärungsbedarf stehen wir hier gerne zu Ihrer Verfügung. Wenn der erstellte Vertragsentwurf Ihre Zustimmung findet, vereinbaren wir einen Termin zur Beurkundung beim Notariat. Somit nimmt der Vollzug der Urkunde ihren Lauf.
12. Ihr Wunsch ist unser Auftrag
Über die Vermittlung Ihrer Immobilie hinaus können wir Ihnen anbieten die Objektübergabe zu tätigen. Hierbei gibt es nicht allzu viel zu tun, da die Immobilie immer gekauft wie gesehen an den Erwerber übergeben wird. Dennoch kann es auch erforderlich sein, falls Sie schon weggezogen sind und Ihr Anfahrtsweg unverhältnismäßig ist hier unsere Unterstützung zu benötigen. Bei der Übergabe müssen die Zählerstände von Gas/Wasser/Strom protokoliert werden und die Immobilie muss bis auf die eventuell mitverkauften Gegenstände geräumt sein. Die Anzahl der übergebenen Schlüssel wird notiert.
Rechtliche Vorgaben - Konditionen der Maklerprovision
Seit dem 23.12.2020 tritt in der Immobilienbranche ein neues Gesetz in Kraft, welches die Vergütung der Maklerprovision neu regelt. Diese neue Regelung betrifft Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie folgende mögliche Immobilienkonstellationen.
Bei dieser Vertragsvariante wird der Makler somit zum Interessenvertreter von Verkäufer und Käufer und ist für beide Parteien gleichzeitig tätig.
Die zu zahlende Provisionshöhe, in welcher Höhe sie auch immer vereinbart wurde, muss immer hälftig geteilt werden.
Für die Höhe der Maklerprovision gibt es keine wirklichen Vorgaben. In der Regel liegt die Provision zwischen 3% und7 % des Verkaufspreises einer Immobilie.
Hierzu könnte es zwei Vertragsmodelle geben.
Die erste Variante wäre, der beauftragte Makler schließt einen Vertrag mit dem Verkäufer ab der besagt, dass bei erfolgreicher Vermittlung ein Provisionssatz in Höhe von 50 % berechnet wird. Gleichzeitig schließt der Makler mit seinen Kaufinteressenten einen gleichlautenden Vertrag ab, der nur nach erfolgreicher Beurkundung der Immobilie greift.
Um beim Verkaufsabschluss keine Zweifel aufkommen zu lassen über die gleichlautende Provisionshöhe beider Vertragspartner, kann eine deklaratorische Maklerklausel im Notarvertrag die gleichlautende Provisionshöhe offiziell bestätigen.
Die zweite Vertragsvariante könnte sein, der beauftragte Makler schließt einen Vertrag mit dem Verkäufer ab, in der bei erfolgreicher Vermittlung die gesamte Provision also zu 100 % vereinbart wird aber im Nachgang mit 50 % auf den Käufer zur Zahlungsverpflichtung übergeht. Bei dieser Variante muss der Anteil, den der Käufer übernimmt, erst beglichen werden, wenn der Verkäufer seinen Provisionsanteil bezahlt hat. Der Nachweis über die Eingegangene Zahlung kann durch Einzahlungsbeleg oder Kontoauszug nachgewiesen werden.
Der Nachweis/die Vermittlung folgender Immobilien an Kaufinteressenten fällt nicht unter die neue Provisionsregelung.
Hierzu zählen zum Beispiel:
Einseitige InteressenvertretungBei der einseitigen Interessenvertretung gibt es zusätzlich drei mögliche Varianten der Beauftragung eines Immobilienmaklers, die bei Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser möglich sind.
Immobilienmakler können auch einseitig tätig werden.
Die erste Möglichkeit wäre, ein Makler hat einen Verkaufsauftrag in Textform über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, ein zweiter Immobilienmakler hat einen Suchauftrag in Textform der sich mit dem Angebot des Verkaufsauftragsmakler deckt. Somit vertritt jeder Makler für sich seinen Auftraggeber. Die gemeinschaftlich arbeitenden Makler können so unterschiedliche Provisionen von ihrem jeweiligen Kunden vereinbaren.
Die zweite Möglichkeit wäre, ein Makler erhält einen Suchauftrag in Textform von einem Kaufinteressenten. Der beauftragte Immobilienmakler kann nun explizit nur für seinen Auftraggeber eine Immobilie suchen und kann auch nur seinem Auftraggeber die vereinbarte Provision nach erfolgreicher Vermittlung in Rechnung stellen. Um die Provision berechnen zu dürfen, darf diese vermittelte Immobilie nicht aus dem bereits bestehenden Bestand des Maklers sein.
Die dritte Möglichkeit wäre, ein Immobilienmakler erhält den Verkaufsauftrag in Textform für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und vereinbart die gesamte Provision (ohne 50 % Splittung) zu übernehmen. Der beauftragte Immobilienmakler unterliegt nun keiner Interessenkollision und kann sogar einen höheren Kaufpreis mit den Kaufinteressenten aushandeln oder zu einem Bieterverfahren wechseln.
Unsere Maklerprovision
Unsere Maklerprovision beträgt nach erfolgreicher Vermittlung und Beurkundung mit den zuvor genannten Leistungen insgesamt 5,95 % inklusiv der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % berechnet vom erzielten Kaufpreis der Immobilie.
Die Gesamtprovision in Höhe von 5,95 %inkl. MwSt. wird zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Die Provision beträgt somit für jede Partei 2,97 % inkl. MwSt.
- Eigentumswohnung
- Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung von Wohnraumnutzung
- Einfamilienhäuser
- Einfamilienhäuser mit einer Einliegerwohnung (eine Wohnung von untergeordneter Bedeutung)
- Erbbaurechte an Grundstücken mit einem Einfamilienhaus
- Wohnungsbaurechte
- Dauerwohnrechte
Bei dieser Vertragsvariante wird der Makler somit zum Interessenvertreter von Verkäufer und Käufer und ist für beide Parteien gleichzeitig tätig.
Die zu zahlende Provisionshöhe, in welcher Höhe sie auch immer vereinbart wurde, muss immer hälftig geteilt werden.
Für die Höhe der Maklerprovision gibt es keine wirklichen Vorgaben. In der Regel liegt die Provision zwischen 3% und7 % des Verkaufspreises einer Immobilie.
Hierzu könnte es zwei Vertragsmodelle geben.
Die erste Variante wäre, der beauftragte Makler schließt einen Vertrag mit dem Verkäufer ab der besagt, dass bei erfolgreicher Vermittlung ein Provisionssatz in Höhe von 50 % berechnet wird. Gleichzeitig schließt der Makler mit seinen Kaufinteressenten einen gleichlautenden Vertrag ab, der nur nach erfolgreicher Beurkundung der Immobilie greift.
Um beim Verkaufsabschluss keine Zweifel aufkommen zu lassen über die gleichlautende Provisionshöhe beider Vertragspartner, kann eine deklaratorische Maklerklausel im Notarvertrag die gleichlautende Provisionshöhe offiziell bestätigen.
Die zweite Vertragsvariante könnte sein, der beauftragte Makler schließt einen Vertrag mit dem Verkäufer ab, in der bei erfolgreicher Vermittlung die gesamte Provision also zu 100 % vereinbart wird aber im Nachgang mit 50 % auf den Käufer zur Zahlungsverpflichtung übergeht. Bei dieser Variante muss der Anteil, den der Käufer übernimmt, erst beglichen werden, wenn der Verkäufer seinen Provisionsanteil bezahlt hat. Der Nachweis über die Eingegangene Zahlung kann durch Einzahlungsbeleg oder Kontoauszug nachgewiesen werden.
Der Nachweis/die Vermittlung folgender Immobilien an Kaufinteressenten fällt nicht unter die neue Provisionsregelung.
Hierzu zählen zum Beispiel:
- Mehrfamilienhäuser
- Alles ab Zweifamilienhaus
- Baugrundstücke Einzelhandel
- Ladenlokale
- Büro Industrieobjekte
- Gemischt genutzte Immobilien
- Gewerbliche Immobilien
Einseitige InteressenvertretungBei der einseitigen Interessenvertretung gibt es zusätzlich drei mögliche Varianten der Beauftragung eines Immobilienmaklers, die bei Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser möglich sind.
Immobilienmakler können auch einseitig tätig werden.
Die erste Möglichkeit wäre, ein Makler hat einen Verkaufsauftrag in Textform über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, ein zweiter Immobilienmakler hat einen Suchauftrag in Textform der sich mit dem Angebot des Verkaufsauftragsmakler deckt. Somit vertritt jeder Makler für sich seinen Auftraggeber. Die gemeinschaftlich arbeitenden Makler können so unterschiedliche Provisionen von ihrem jeweiligen Kunden vereinbaren.
Die zweite Möglichkeit wäre, ein Makler erhält einen Suchauftrag in Textform von einem Kaufinteressenten. Der beauftragte Immobilienmakler kann nun explizit nur für seinen Auftraggeber eine Immobilie suchen und kann auch nur seinem Auftraggeber die vereinbarte Provision nach erfolgreicher Vermittlung in Rechnung stellen. Um die Provision berechnen zu dürfen, darf diese vermittelte Immobilie nicht aus dem bereits bestehenden Bestand des Maklers sein.
Die dritte Möglichkeit wäre, ein Immobilienmakler erhält den Verkaufsauftrag in Textform für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und vereinbart die gesamte Provision (ohne 50 % Splittung) zu übernehmen. Der beauftragte Immobilienmakler unterliegt nun keiner Interessenkollision und kann sogar einen höheren Kaufpreis mit den Kaufinteressenten aushandeln oder zu einem Bieterverfahren wechseln.
Unsere Maklerprovision
Unsere Maklerprovision beträgt nach erfolgreicher Vermittlung und Beurkundung mit den zuvor genannten Leistungen insgesamt 5,95 % inklusiv der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % berechnet vom erzielten Kaufpreis der Immobilie.
Die Gesamtprovision in Höhe von 5,95 %inkl. MwSt. wird zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Die Provision beträgt somit für jede Partei 2,97 % inkl. MwSt.
